三、確立城市私房拆遷立法中的私權保護觀
　　（一）對“城市房屋拆遷具有社會公益性”的看法的商榷城市房屋拆遷常常被認為是一種社會公益性質的活動，所以，“貫穿始終的是如何在確保城市建設順利進行的前提下，充分保障拆遷人與被拆遷人的利益，兼顧公平與效率這一立法的基本準則”被認為是十分正確的。
　　但是，所謂“城市房屋拆遷具有社會公益性”的看法值得商榷：
　　第*，從城市房屋拆遷的目的考察：社會公益來源于民眾“私益”，因此，社會公益應當是直接造福于民眾，而非是首先造福于商人、間接造福于社會民眾。進行城市建設不是目的，而是一種規劃。這種規劃使諸如新建城市、改變舊城市的格局、消除城市危房、增加商業區域、增加社會福利設施、改善城市交通等等目的得以實現。在這些目的中，幾乎沒有一個目的會與包括城市房屋拆遷在內的不動產所有權的變更無聯系。但是，在這些目的中，并非均是公益目的，相反，直接以商業活動為目的的城市房地產開發行為不在少數。
　　第二，從城市房屋拆遷的法律效力考察：城市房屋拆遷并非均使得原房屋所有權人的財產價值獲得升值。相反，有相當的房屋所有權人的財產價值被“合理合法”地蒸發掉了，以“社會公益”為理由似乎很難說服人們。
　　第三，從城市房屋拆遷的文化效應考察：一個城市的房屋建設是以“有體物”的方式體現著這個城市的文化。城市房屋拆遷可能帶來新文化現象，但是，也有可能使城市古老的文化喪失殆盡，因為城市的文化需要建筑物的依托。一個城市經過漫長歷史演進所形成的文化，因城市房屋被肆意拆除而消失，很難說是“社會公益”的體現。
　　因此，在立法強調保護民眾私有財產的社會中，城市房屋拆遷不應當成為一個“充斥著蔑視私權的死角”。
　　（二）確立私權保護觀應當處理好的兩個關系
　　1.私權本位與社會本位的關系。
　　眾所周知，房屋所有權歸屬于個人，是人類社會極為古老的、普遍的具有自然法性質的社會現象。鑒于財產所有權的民法性格，使得私權本位的理念被置于私房所有權保護理念的核心地位，私權本位應當是私房所有權保護的基礎理念。
　　社會本位是20世紀法學理論演進過程中人們對私權極端化的反思的結果。但是，在我們這個國度中，個人私權極度膨脹的現象始終沒有真正出現過，相反，社會本位的過度膨脹使得個人財產所有權的空間被壓抑至極為狹小的空間內。作為一個歷史現象，現在的我們對20世紀下半葉發生的個人財產所有權的某些“蒸發”情形是不能控制的，但是，我們應當從歷史現象中去考察、去思索、去反思，以期獲得我們這代人應有的法律理智。毋庸置疑，對歷史現象的反思已經使我們有所警悟。但是，應當將這一警悟通過立法加以體現，因為我們的歷史使命是“將我們這個時代特有的理念鋪陳開來。”
　　透過城市私房拆遷的社會現象，對私權本位與社會本位的有機結合而言，筆者認為事實上就是私的利益與社會公共利益的協調。我們尤其應當在立法目的上關注私權保護與社會公共利益的協調。關于社會公共利益，應當說比較難以給出一個確切的定義，按照美國學者亨廷頓的看法，由于研究方法的不同，對于“公共利益”的理解亦不同，主要表現為三種理解：
　　一是公共利益被等同于某些抽象的、重要的理想化的價值和規范，如自然法、正義和正當理性等；
　　二是公共利益被看作是某個特定的個人、群體、階級或多數人的利益；
　　三是公共利益被認為是個人之間或群體之間競爭的結果。
　　盡管如此，我們依然可以嘗試著對公共利益作出一定的說明。筆者認為公共利益可以被理解是涉及文化、教育、醫療、環境保護等社會公共事業和國防建設等符合絕大多數人愿望的非直接商事性質的利益。也就是說，社會公共利益既不是某些個人的利益，也不是某些團體的利益，更不是直接具有商事性質的利益，而是涉及關系人們生活質量的環境、交通、醫院、學校等社會公共事業或公眾安全的國防事業等方面的利益。在梁慧星主編的《中國物權法草案建議稿》中，對公共利益作出了一個列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家法律規定的其他公共利益。”這種列舉式的說明比較清楚，但是抽象性較差，難免掛一漏萬。我國立法中曾經有法律對“公共利益”作出解釋，例如1986年6月頒布、1987年1月生效、1988年12月又失效的《中華人民共和國土地管理法》（非現行的《中華人民共和國土地管理法》）第21條曾經對公共利益進行過解釋：“國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地或者使用國有土地的，按照本章規定辦理。”在這里，文化、國防建設和興辦社會公共事業與社會公共利益的目的有著明顯的關系，但是，經濟活動是否能夠屬于社會公共利益卻不易判斷，雖然經濟活動可能間接涉及社會公共利益，但是直接目的是否就是為了社會公共利益并不能完全肯定，起碼經濟活動的非商事性質就首先難以肯定。所以經濟活動不宜被納入社會公共利益的范疇。
　　當城市私房拆遷是為了使得直接體現社會公益目的的建設項目順利進行時，如在城市中修建或擴展道路、新建或者改造醫院、學校等社會公益設施、新建或者改建公眾免費休閑、娛樂場所、修整城市綠地以改善城市居民居住環境等，私房所有權人的私權在獲得公正補償的情況下，應當將自己的利益放置于社會公共利益之下。私權不僅僅具有受到法律保護的利益，還負有一定的社會使命和社會的義務。同時，在城市私房拆遷過程中，為了防止社會公共利益被濫用，不僅應當要求拆遷是以社會公共利益為目的，而且必須是拆遷的直接目的。因為任何城市私房拆遷活動的進行，都需要這樣一種考慮，即“剝奪所有權在任何情況下都不能是單純地增加國家財產的手段，否則剝奪私人財產的行為是不正義行為”。
　　如果城市私房拆遷是以商事活動為直接目的的，則即使是政府，也不得以任何強制方式獲得他人財產或者任意降低或減少他人財產的價值，而只能以合同方式通過協商進行。同時，立法中還應當明確，如果一項城市建設項目不是以社會公益為直接目的，并且該建設項目是有損于私房所有權人利益的，私房所有權人應當有按照正當程序行使異議權的自由。
　　在我國現實生活中，城市私房拆遷往往超出公共利益的目的，甚至以公共利益作幌子，實際是為某些團體甚至是個人獲得盈利而濫用房屋拆遷權力，嚴重侵害了民眾的財產私權。例如為了進行土地市場的開發、為了房產市場的開發、為了建成一個獲得更大利潤的商業區、為了提高某一企業的生產能力而進行廠區擴建等等，或者為了將土地作為資本進行運作之人，看中了一個地區所具有的歷經百年而形成的重大商業價值，雖然是非直接以公共利益為目的，但是卻通過城市房屋拆遷的途徑，迫使已經在這個地區居住已久的人們“服從”私房拆遷的安排。他們所獲得的補償，與商事目的的拆遷人因拆遷所獲得的利益相比，可能是天壤之別。這種現象反映出我國現行的城市私房拆遷制度中的理念混亂、制度不合理、藐視私權等非法律理性現象，其深層的主要原因是私權本位與社會本位之間的關系非法律理性的失調。
　　2.私權平等保護與拆遷效率的關系。
　　在立法中，“保障城市建設順利進行”被視為城市房屋拆遷立法的三個目的之一，而且常常是首要目的。顯然，在這里，私權平等保護與追求“城市建設項目順利進行”的目的之間存在著平等與效率的矛盾。
　　效率是什么？效率是經濟學上的概念，效率的價值判斷首先是經濟學上的判斷。而經濟學上的判斷對法學的判斷有著重要的影響，“誰都不能不知道或者注意到經濟學的法則，因為它們實際支配著法律與立法對象的很大部分”，“法律的內容，有很大部分是關于經濟的事件，因為法律是一種量器，是利益效用及財富的比率。”從經濟學家的觀點來看，效率概念與對經濟生活中所有成員福利狀況的關切有密切聯系。根據世界著名的經濟學家維爾弗雷多·帕累托（1848-1923年）極有影響的“帕累托最優配置”理論，如果沒有一個人可以在不使任何他人境況變壞的條件下使得自身境況變得更好，那么就必須關注資源的有效配置。在資源有限的情況下，“一個人使得自身境況變好的惟一途徑是從他人那里拿走資源，從而使得他人境況變壞。”這就是“帕累托效率”理論與此同時，經濟學家也關注社會成員利益的平等取得，美國著名的經濟學家阿瑟·奧肯認為，平等與效率之間存在著一種互為代價的替換關系，難以兩全，只能顧其一端，有所側重。為了強調平等，就得犧牲效率，如果為了強調效率，就需要允許不平等的現象存在雖然從法律的角度不可能消除平等與效率之間的矛盾，但是，堅持私權保護理念應當是法學尤其是私法學應有的價值觀。效率應當建立在私權平等保護的基礎上，以無正當理由或者無法理依據地損害他人應當獲得保護的私權為代價產生的效率，并非是法律應當給予保護的效率。在法學上尤其是在私法學上，根據私權平等保護的理念，強調任何人對其財產的獲得必須“取之有道”。即使是在資源十分有限的情況下，即使是在一個人欲使自身境況變好的惟一途徑只能是從他人那里拿走資源，從而導致他人境況變壞時，也必須是以他人自愿接受自身境況變化為前提，或者是法律出于社會公共目的和為了維護社會公共利益而適度強制所致。那種并非是為了社會公益的私房拆遷卻要求被拆遷人必須“服從”的觀念，表面上是維護了城市建設順利進行的需要，但是在法律的制度價值判斷上卻喪失了其應有的定位。
　　總之，我們的城市私房拆遷立法應當將私權平等保護與效率的協調作為決定立法內容的出發點之一。