為保持房地產市場穩定健康發展，國家近幾年出臺了許多房地產市場的宏觀調控政策，包括規劃、土地、金融、稅收等等，每一個政策都關系到國家經濟發展和社會和諧的大局。 　　理順城市房屋行政管理體制是保持房地產市場穩定健康發展的關鍵。建立統一、高效的房屋行政管理體制有利于各項規劃和計劃的制訂和實施、規范房地產市場秩序、提高行政效率、降低行政成本、建立廉潔高效的政府運轉體制，也有利于國家和地方政府房屋行政管理部門的對口銜接。 　　一、我國部分城市房屋行政管理體制的模式及利弊分析　　我們主要對北京、上海、天津和重慶四個直轄市的房屋行政管理體制進行了研究，大致分成兩類，北京、上海屬于“房屋＋建設”（保障）模式；天津、重慶屬于“房屋＋國土”模式，下面將各種管理體制模式的利弊作一下分析。來源：考試大　　（一）各種模式利弊分析　　１．“房屋＋建設”（含保障）模式 　　（１）北京“房屋＋建設（含保障）”緊密管理模式 　　２００４年機構改革之前，北京市采用的是“房屋＋國土”模式，即由原國土資源和房屋管理局負責有關土地和房屋管理的行政職責。 　　２００４年，根據《北京市人民政府辦公廳關于組建北京市國土資源管理局等有關事宜的通知》（京政辦發［２００４］３７號），設置北京市國土資源局，主要負責北京土地與礦產資源管理，同時將原北京市國土資源和房屋管理局承擔的房屋行政管理和住房制度改革職責劃入市建委，加掛北京市人民政府住房制度改革辦公室（簡稱市政府房改辦）的牌子。調整后，市建委（市政府房改辦）是負責北京市建設、房屋行政管理以及住房制度改革的市政府組成部門。　　這次分設的主要原因和依據是：２００４年底，下發《關于做好省級以下國土資源管理體制改革有關問題的通知》，要求各地將土地資源單獨管理，并由中央部門統一垂直管理。在中央進一步加強土地管理的行政思路下，將土地與房屋管理的職能部門分開，成為行政管理體制調整的主流方向。２００７年，為充實和加強住房保障管理職責，北京市住房保障辦公室正式成立，隸屬北京市建委，其職責是研究擬訂全市住房保障中長期發展規劃、年度工作計劃和相關政策措施，協調、管理和指導全市經濟適用住房、廉租住房等保障性住房的建設、分配以及住房保障對象的資格審查工作。 　　從實踐運行看，北京市的這種管理模式較好理順了建設管理、房屋管理和住房保障職能之間關系。 　　（２）上海“建設＋房屋”歸口管理模式　　這次機構改革之前，上海市采用“房屋＋土地”管理模式。這次機構改革中，有關整合方案是：一是組建新的住房保障和房屋管理局，將原上海市房屋土地資源管理局（簡稱原房地局）的住房建設管理和房地產市場調控、物業行業管理等職責，上海市建設和交通委的動遷管理職責，整合劃入上海市住房保障和房屋管理局，不再保留上海市房屋土地資源管理局。二是組建上海市城鄉建設和交通委員會，將原上海市建設和交通委員會的職責、上海市農業委員會的參與指導郊區城鎮規劃建設的職責、上海市市政工程管理局的重大工程規劃建設和資金安排等職責，整合劃入上海市城鄉建設和交通委員會，不再保留上海市建設和交通委員會、上海市市政工程管理局。三是明確了上海市住房保障和房屋管理局劃歸上海市城鄉建設和交通管理委員會管理。 　　上海市的這種機構整合方案，有如下特點： 　　一是房屋管理和土地管理職能分開。原房地局是主管全市房屋、土地、地質礦產、住宅發展和建設、房地產市場、住房制度改革和住房保障實施的部門，其職能涵蓋了從土地征用、劃撥、交易轉讓、儲備管理、房屋開發管理等整個流程上的所有環節。這種房地合一的模式盡管行政效率高，便于統一管理，但權利過于集中、缺乏制約和監督的弊端也逐步顯現。２００７年初，原房地局土地利用處處長朱文錦和副局長殷國元相繼出事，即被認為和房地合一缺乏監管的模式有關。正因如此，近幾年來，中央在加強土地管理的行政思路下，將土地與房屋管理的職能分開成為行政機構調整的方向。 　　二是住房保障職能與房屋管理職能放在一起。我國城市房屋范圍廣泛，包括工業、商業用房和住宅等，住宅包含保障性住房和商品房。所以將全部房屋納入一個體系管理，有利于整體規劃、各類房屋資源的合理配置，有利于市場的規范和保障性住房的分配。此外，保障性住房與商品房在建設程序、工程管理、節能環保等方面的要求是一致的，由一個部門集中管理是科學的。 　　２．“房屋＋國土”模式 　　采用“房屋＋國土”模式的直轄市是天津和重慶。　　天津市經過２００１、２００５年的兩次機構調整，目前，國土資源和房屋管理局是天津市房地產市場管理的主要機構。此外，天津市建設委員會還有一部分房地產管理職能，如綜合協調房地產行業管理的有關工作，負責房地產開發企業資質的審批，組織擬定房地產業相關的法規和實施細則等。 　　重慶市在２０００年機構改革中，將原建委的部分職能劃到規劃、土地、環保、經貿等部門。目前，重慶市建委主要管理住房建設（含安居工程、經濟適用房），而土地管理、住房制度改革、廉租住房等方面的職能被劃到國土資源和房屋管理局，形成了一個城市、一個行業、一個市場分別由兩個政府部門管理的現狀，給住房政策的銜接、住房規劃與行業發展目標的制定及國家宏觀調控政策的落實都帶來了困難。 　　北京市和上海市都從“房地合一”到“房地分離”的改革歷程說明房地合一的管理模式有較大缺陷：首先，權利過于集中、缺乏制約和監督，與中央將土地與房屋管理的職能分開、實行土地垂直管理的行政機構調整方向不一致；其次，土地僅僅是房屋產生、保有、使用的一個環節，更多的是城市建委承擔的在土地進入市場后的有關房屋建設和管理工作，將房屋建設管理工作割裂開來由兩個部門共同承擔，職能交叉，反而容易出現責任不明。 　　一是加大了房地產市場監督管理難度。由于房地產開發建設管理由建委負責，而房地產銷售交易、權屬和物業管理由國土資源和房屋管理局負責，這種對同一管理對象（房屋）分不同環節加以監管的劃分職能方式，不利于貫徹國家有關房地產市場調控政策，也不利于整頓規范房地產市場秩序。 　　二是不利于貫徹落實住房保障工作。重慶市經濟適用住房和廉租住房等保障住房的建設和管理分別由市建委和市國土資源和房屋管理局負責。實踐中出現了在貫徹執行及住房和城鄉建設部的政策規定方面，不同部門以各自為標準，強調自身職能，分頭執行，不能形成合力，更談不上建立完善的分層次住房保障體系。 　　三是難以編制和實施住房發展規劃和保障性住房規劃。根據目前職能分工，重慶市建委負責編制城鎮住房（含商品房、經濟適用房）建設和城市建設綜合開發的中長期計劃和年度計劃，市國土資源和房屋管理局負責住房制度改革以及全市廉租住房的管理。由于商品房、經濟適用住房和廉租住房發展規劃由兩個部門分別編制，很難按照統籌兼顧的原則，協調各類住房之間合理的比例關系。即使有關規劃編制出來，由于部門分頭執行，缺乏協調，也很難取得較好的實施效果。 　　四是不利于房屋產權、產籍和檔案管理。目前房屋工程建設管理和產權登記工作分別由重慶市建委和市國土資源和房屋管理局實施。由于建筑工程管理和產權登記信息不對稱，往往導致因手續不完善而無法及時辦理產權證書，社會反映較大。