工業(yè)地價評估法及其技術(shù)要素

　　工業(yè)地價評估既要考慮自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)條件、行政等一般因素，還要考慮區(qū)域因素以及宗地本身的條件和特征等個別因素。工業(yè)用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價修正法，特殊情況下也可以采用收益還原法。
　　市場比較法
　　市場比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價法之一，也是國外通用的經(jīng)典估價法。根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、市場上在估價期日近期交易的類似工業(yè)用地進行比較，并對類似工業(yè)用地的成交價格進行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地的客觀合理價格：
　　待估工業(yè)用地價格＝比較實例價格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易時點地價指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù))
　　這種方法更適用于經(jīng)濟發(fā)達，有充足的具有可替代性的土地交易實例的地區(qū)，而且需要估價人員具有較高的素質(zhì)，否則難以得到客觀準(zhǔn)確的結(jié)果。
　　成本逼近法
　　成本逼近法是目前計算工業(yè)用地價格最常用的估價方法，適用于新的工業(yè)開發(fā)區(qū)或工業(yè)用地交易資料少的地區(qū)。成本逼近法以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來確定土地價格。基本思路是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分；同時根據(jù)國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而得到土地價格：
　　土地價格＝重置土地取得費用＋土地開發(fā)費用＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
　　需要說明的是，土地的價格不取決于成本而取決于市場供需關(guān)系，成本逼近法以成本累加為途徑，而成本高低并不一定表明效用和價值高低，因此，其評估結(jié)果只是一種算術(shù)價格，對土地的效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮。工業(yè)用地全部實行招拍掛出讓后，應(yīng)減少成本法的使用，盡量采用市場比較法計算地價。
　　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
　　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是我國特有的土地估價方法，是對―般市場比較法進行變形、量化及系統(tǒng)化后得來的，是在短時間內(nèi)大進行批量宗地評估的有效手段，其精確度與基準(zhǔn)地價及其修正體系密切相關(guān)，適用于有完善基準(zhǔn)地價體系的地區(qū)。在求取一宗待估宗地價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出待估對象地價：
　　待估宗地價格＝宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價×(1＋某宗地全部影響地價因素總修正值)
　　收益還原法
　　這種方法只適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的工業(yè)用地估價，其精確度取決于土地的純收益及還原利率的準(zhǔn)確程度。收益還原法將土地價格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個利息相當(dāng)于土地的純收益，利率相當(dāng)于土地還原利率。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)，土地、勞動、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配，歸屬于土地收益(應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的純收益)，將土地的收益以一定的比例還原，即為土地的價格：
　　土地價格＝土地年純收益／土地還原率’
　　有限年期(n年)的待估工業(yè)用地價格應(yīng)根據(jù)其使用年期進行年期修正，公式為：
　　土地價格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／(1＋土地還原率)n]
　　收益還原法中總費用的計算應(yīng)考慮全面，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本復(fù)雜多樣，一般將廠房、機器設(shè)備維護、修理費和生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費用之和作為總費用。廠房、機器設(shè)備維護、修理費一般指基本生產(chǎn)配套設(shè)施的年平均維護保養(yǎng)和修理(包括零配件)費用；生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品過程中所必須支付的直接、間接費用(原材料費、能源費、人工費、運輸費、產(chǎn)品銷售費、財務(wù)費用、管理費用等)、企業(yè)利潤以及有關(guān)的稅款、利息等。
　　工業(yè)地價評估技術(shù)要點
　　投資利息、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)把握不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險、資金利潤率水平及土地增值程度的客觀差異。礦井、礦區(qū)用地價格評估，宗地外開發(fā)程度依政府投資的實際配套狀況設(shè)定，最低為達到可開工條件。當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源可開采年限低于出讓年限時，年期修正應(yīng)依據(jù)資源可開采年限確定。高新技術(shù)企業(yè)用地價格評估，應(yīng)根據(jù)其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境好、土地利用程度較高等特點，進行合理修正。這類土地的增值收益比普通工業(yè)用地高。對于倉儲業(yè)用地價格評估，其土地利用的機會成本及對相關(guān)企業(yè)收益的影