所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。 對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住后才發現上當了。 什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規劃管理技術規定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。 （1）容積率: 即規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比,計算公式為: 容積率=總建筑面積/土地面積容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等 （2）建筑密度：即規劃地塊內各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計算公式： 建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積 （3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率，計算公式： 綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 內容: 項目容積率與利潤推算方法模塊 一、最適容積率最適容積率是能夠使利潤最大的容積率數值。 一定的土地轉讓、建安等成本條件下，項目的利潤取決于產品的單價和產品的總量，也就是總面積。容積率決定了總面積，也決定了單價。而隨著項目容積率的上升，售價并非等比例下降，（容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了,因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當容積率高出最適容積率的數值的時候，產品的品質開始下降，售價下降，利潤下降。在最適容積率點上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。（圖中黑色區域為有正利潤的容積率范圍，其中最寬處即為利潤最大點，也就是最適容積率點。）銷售額與容積率的相關曲線圖如下： 二、最適容積率的確定明確了容積率的重要性，接下來就是最核心的問題：對于一個低層項目，容積率的最佳值是多少？ 回答這個問題，我們必須通過經濟測算，即在一定的容積率下，本項目可以有多少的銷售面積（總規模減去一些必要的配套設施），同時這些面積又可以以多少價格售出，當然這個價格是市場能夠接受而反映良好的。我們知道，容積率確定之后，項目的總規模和可出售面積是很快可以計算出來的，但合理的售價如何確定呢？在項目區位、成本等各方面條件確定的情況下，售價與住宅的舒適度有很大關系，除去建筑設計方面的因素，住宅之間的擁擠程度、層數就是一個很重要的因素了，而這些因素是直接與容積率相關的。那么建立一個容積率與建筑的擁擠程度、層數之間的變化“函數”就是最終的解決辦法。當然，這個“函數”并非嚴格意義上的數學公式，而是一個相關性的變化分析。 以下就是這種相關性分析的基本思路，可以通過建筑的層數、面寬、進深等條件，粗略的估計一個低層或多層住宅項目的容積率，方法如下： 假設一個小區中的住宅是均勻分布的，下圖是其中一部分，圖中的四個深灰色區域為住宅，淺灰色區域為經過平均后一棟住宅對應的基地面積，該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區域面積的比值即可視為為本項目的容積率。 設住宅的層高為 3米，進深為12米，日照間距為1.7，層數為N，容積率的求得公式為： 容積率＝（12*A*N）/(B*D)-----公式1 其中，D＝3*N*1.7+12--------公式2 X＝A/B-------------公式3 把公式2與公式3代入公式1，即可以得出容積率與X和N的關系如下： 容積率＝X*N/（0.42N+1）來源：考試大N和X是決定住宅擁擠程度的重要數值，N為建筑的層數，層數多而居住檔次相應下降，X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值，X值越大，建筑形式越傾向于聯排住宅，反之X值越小，建筑形式越傾向于獨棟。舉一個例子，根據經驗判斷，X值為0.5的時候，也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時候，建筑的形式基本為雙拼別墅。根據公式3，可以作出以下這樣表格，當確定一個容積率的時候，我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個形態，聯排住宅、雙拼別野、別野、或是介于他們之間的某種折中形式。 在本方法的實際應用中，尚存在幾點問題，這主要是由于實際的低層住宅項目并非如上述情況是一個均勻的，理想的狀態。比如，項目用地中有大面積的道路和綠化，有大面積的配套公建，這時的估算就需要增加一個不小的修正值；同樣如果用地中有多種住宅類型，有聯排別野，也有多層公寓（這是很多項目的實際情況）估算也需要在不同的類型間分別進行；如果日照間距不是嚴格的按照1.7來計算，或者項目中有大面積的東西向住宅，估算也會遇到一些困難。但是基本上來講，這個方法需要的是進一步的完善，還有與經驗值的互相驗證。實際中可以用已經有的若干個實例來反算這個公式的結果，并得出一個經驗性的修正值，并在以后的測算中應用這個經驗修正值。 得出了一定容積率條件下的建筑產品形式之后，根據其擁擠程度，建筑之間的圖形關系，同時與周邊項目相比校，可以得出本產品的相應售價。這時候，建筑面積、單方成本與總成本、售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎數據就齊全了，余下的作就是通過一系列復雜的計算，得出最終的項目資金收益率與凈利潤，看一看項目在如上的產品定位條件下是贏還是虧。 三、實例項目分析某投資顧問項目，由于位置、成本等各方面因素的綜合考慮，項目的產品定位為低層低密度的住宅。確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心。 確定的四種可能的產品類型包括，獨棟別墅、TOWNHOUSE、3－4層的住宅、5－6層的住宅。綜合了產品類型、容積率、售價等因素對四種產品類型進行測算（這是一個比較繁雜的過程，在這里就不詳述了），測算最終的結果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產品是成本利潤率最高的。 但是依據市場的要求全部定位為這兩種產品類型的話，覆蓋的客戶范圍仍然有限，為了減小市場風險，產品類型應結合5-6層的多層住宅，同時容積率可在0.7-0.9之間，將容積率初步定在0.8，產品類型以TOWNHOUSE和低層、多層住宅為主，這樣發展商的利益是最有保障的。 如此的測算結果也從另一方面證明本項目不應該是一個單一產品形式的居住社區，而應該是雙拼別墅、聯排TOWNHOUSE、多層公寓混合的低密度居住社區，在計算容積率與建筑形式的時候就必須分別進行計算，這與前文中提到的理想狀態是有差異的。但是，從另一個角度看，這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進。比如說，因建筑形式的不同而必然進行的分區計算的方式，各個組團計算各自的建筑總面積、用地面積、容積率，就可以讓我們把諸如道路、綠化、公建等問題單獨處理，最終保證計算的準確性。確定最適容積率的問題在這里就演變為確定最適的加權平均容積率的問題，實際上，也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題。當這個問題解決的時候，設計任務書也已經基本成型了，此時下一個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了.