分析說(shuō)明：
　　由表1可知，如發(fā)展商不需替客戶還貸，其投資回報(bào)率i＝名義利潤(rùn)I／自有資金F，即 ia＝Ia／Fa＝500／1250＝40％，ib＝Ib／Fb＝1000／1500＝66.67％，這是因?yàn)轫?xiàng)目銷售毛率利T`（＝20％）＞貸款利率 r2（＋10％），所以負(fù)債率越高，發(fā)展商的投資回報(bào)率也就越高。
　　由表2可知，流動(dòng)資金N（即還貸余額P5，或說(shuō)變現(xiàn)所得）再投資的年收益必須大于按揭的年支出K，方能確保發(fā)展商有能力按期償還銀行的按揭貸款本息，即要求N再投資的年回報(bào)率ia＞532／10500＝5.07％、 ib＞532／7500＝7.09％；顯然這一回報(bào)率要求并不太同，而且銷售后發(fā)展商的實(shí)際支出比銷售前節(jié)省許多。
　　結(jié)合兩表可以看出，由于發(fā)展商存在按揭部分的后續(xù)還款問(wèn)題，負(fù)債越多，還款的壓力越大，所以項(xiàng)目的按揭（負(fù)債）并不一定是越多越好；同時(shí)還可以看出售價(jià)P、毛利潤(rùn)率T、客戶實(shí)際支付比例e、按揭比例等都影響發(fā)展商的實(shí)際盈利、經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)高低。
　　但顯然售后比售前的狀況要好得多，發(fā)展商既減少了實(shí)際支出，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，又獲得了大量的流動(dòng)資金，還把原來(lái)的短期貸款或欠款轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的低息貸款，經(jīng)營(yíng)壓力大大減輕。
　　我們需要進(jìn)一步討論的是，上述模式是否具有普遍的意義，又是否存在一個(gè)最佳方案，使發(fā)展商能夠以最可能高的價(jià)格最快全部售出，得到最多的流動(dòng)資金，而又能把后期的還款壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低呢？
　　經(jīng)過(guò)反復(fù)模擬設(shè)計(jì)，針對(duì)各種項(xiàng)目不同的規(guī)模、成本、負(fù)債、可能的售價(jià)和客戶實(shí)際支付比例、按揭比例等因素進(jìn)行比較研究，我們認(rèn)為這種營(yíng)銷模式是消化空置商品房的有效途徑，并建立了兩個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)（評(píng)價(jià)）模
型。
　　按照這種模型和方法，只要發(fā)展商的前期成本控制基本合理、后期不再奢求暴利，而銀行能夠提供按揭貸款，發(fā)展商就能夠?qū)N物業(yè)迅速變現(xiàn)，獲得大量流動(dòng)資金，銀行將會(huì)收回大量逾期未還的不良貸款，客戶則能以極低的價(jià)格買(mǎi)到滿意的商品房
表1 負(fù)債、收入和利潤(rùn)
單位：元
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自有資金銀行負(fù)債 總成本 銷售總額 企業(yè)收款 銀行收款 差額 還貸余額 名義利潤(rùn)
F L C＝F＋L P P1 P2 P3＝L－P2 P5＝P1－P2 I＝P－C
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a項(xiàng)目／平米 1250 1250 2500 3000 2100 900 350 1750 500
a項(xiàng)合計(jì) 0.75億 0.75億 1.5億 1.8億 1.26億 0.54億 0.21億 1.05億 0.3億
b項(xiàng)目／平米 1500 3500 5000 6000 4200 1800 1700 2500 1000
b項(xiàng)合計(jì) 0.45億 1.05億 1.5億 1.8億 1.26億 0.54億 0.51億 0.75億 0.3億
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表2 銷售前后流動(dòng)資金及利息、支出比較
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售前 售后 銷售前后支出差額
流動(dòng)資金 利息年支 流動(dòng)資金 按揭年支出 ＝按揭年支出－利
出＝L＊r2 增加N＝P5 K＝P2＊K＊12 息年支出
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a項(xiàng)目(元/平米)? 0 125 1750 88.70 -36.3元/平方米
a項(xiàng)合計(jì) 0 750萬(wàn)元 1.05億 532萬(wàn)元 -218萬(wàn)元
b項(xiàng)目(元/平米)? 0 350 2500 177.41 -172.59元/平方米
b項(xiàng)合計(jì) 0 1050萬(wàn)元 0.7億 532萬(wàn)元 -518萬(wàn)元
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注：1、表中“利息支出”指銷售前企業(yè)貸款、欠款的利息支出，年利率r2平均按10％計(jì)算；
　　2,按揭支出中按建設(shè)銀行十五年期按揭貸款年利率r1＝5.58％計(jì)算，月均還款系數(shù)k＝0.82133％；a、b項(xiàng)目的按揭總額均為5400萬(wàn)元